Questions fréquentes

À Genève, le principe est large : dès que des travaux modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment, sa structure, sa distribution intérieure ou son affectation, une autorisation est en principe requise. Certains travaux d'entretien courant en sont dispensés. La frontière n'est pas intuitive et dépend autant de la nature des travaux que de la situation du bien — zone, protection patrimoniale, statut de l'immeuble. Le plus simple est de me décrire votre projet en deux lignes : je vous réponds gratuitement.

Cela dépend de l'ampleur. Un remplacement d'équipements sans modification de la distribution ni des colonnes techniques relève généralement de l'entretien. Dès qu'il y a déplacement de cloisons, création d'une ouverture, modification des installations sanitaires ou changement de la distribution des pièces, une procédure est nécessaire. Dans un immeuble en PPE, l'accord de la copropriété est par ailleurs requis indépendamment de l'autorisation administrative.

Un changement d'affectation est soumis à autorisation, quelle que soit l'ampleur des travaux — même sans intervention physique. À Genève, ces dossiers sont examinés avec attention, notamment sous l'angle de la préservation du parc de logements et de l'affectation des zones. C'est un type de dossier que je traite régulièrement.

Le département peut ordonner la remise en état aux frais du propriétaire et prononcer une amende. Le problème réapparaît aussi à la revente : un bien dont les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation délivrée pose des difficultés lors de la vente, et l'acquéreur ou sa banque peuvent l'exiger. Régulariser après coup est presque toujours plus long et plus cher que de déposer avant.

Une régularisation est possible dans la plupart des cas. Il faut reconstituer l'état existant par un relevé, établir ce qui a été fait et déposer un dossier de mise en conformité. Je traite ce type de situation ; plus elle est prise tôt, plus elle est simple.

Les installations solaires bénéficient d'un régime simplifié dans de nombreux cas, mais ce régime ne s'applique pas partout : les zones protégées, les bâtiments classés ou inscrits à l'inventaire et certains périmètres soumettent l'installation à une procédure. La vérification préalable prend quelques minutes et évite un chantier arrêté.

L'APA est la procédure accélérée, réservée aux travaux de transformation et de rénovation d'ampleur limitée. La DD, demande définitive, s'applique aux constructions nouvelles et aux modifications importantes. Elles diffèrent par l'étendue de l'instruction, le nombre de services consultés et le délai. Le choix ne se décide pas : il découle de la nature du projet. Une orientation erronée fait perdre plusieurs mois.

Pour les projets d'importance secondaire, un propriétaire peut déposer une demande. Dès que le projet dépasse ce cadre, la loi genevoise impose que les plans soient établis et signés par une personne inscrite au tableau des mandataires professionnellement qualifiés. En pratique, même quand c'est possible, un dossier constitué sans expérience des attentes des services génère des demandes de complément qui coûtent plus de temps que ce qu'elles économisent.

Le canton de Genève tient un tableau des mandataires professionnellement qualifiés. Pour les travaux soumis à autorisation, certains dossiers doivent être établis et signés par un architecte inscrit à ce tableau, et la direction des travaux doit être assurée par un mandataire inscrit. Je constitue et suis l'intégralité des dossiers ; lorsque la procédure l'exige, la signature est apportée par un architecte MPQ avec lequel je collabore régulièrement.

Pendant l'instruction, le département consulte les services concernés — police du feu, énergie, monuments et sites, commune, mobilité selon les cas. Chacun rend un préavis, qui peut être favorable, favorable sous conditions ou défavorable. Un préavis défavorable n'est pas un refus : il ouvre le plus souvent une discussion et une adaptation du projet. C'est là que le suivi fait la différence.

Sur mes dossiers, je constate 3 à 6 mois pour une APA et 6 à 12 mois pour une DD, entre le dépôt et la délivrance. Ces durées varient selon la commune, la complexité, le nombre de services consultés et la qualité du dossier déposé. Il faut y ajouter le temps de constitution du dossier en amont, généralement 3 à 6 semaines.

Pas la procédure elle-même, mais on peut éviter de la ralentir. La première cause de retard est la demande de complément : un dossier incomplet ou mal orienté repart pour plusieurs semaines à chaque échange. Un dossier complet et correctement calibré dès le dépôt est le seul vrai levier.

Après la délivrance de l'autorisation et l'écoulement du délai de recours. Commencer avant expose à un ordre d'arrêt de chantier et à une remise en état.

Les tiers concernés peuvent former opposition ou recours dans les délais légaux. Selon les cas, le projet est adapté, une discussion s'engage avec les opposants, ou la procédure suit son cours devant les instances de recours. C'est une situation qui s'anticipe : identifier les points sensibles avant le dépôt réduit fortement le risque.

Il n'existe pas de tarif unique. D'un dossier à l'autre, le coût varie du simple au triple selon l'existence de plans à jour, le statut du bâtiment et de la zone, la nature de l'intervention et le nombre de mandataires à coordonner. Un devis ferme, au forfait quand la prestation s'y prête, vous est remis après le premier échange, qui est gratuit et sans engagement. La page Honoraires détaille la méthode et les facteurs qui font varier un devis.

Oui, trois postes. Les émoluments perçus par l'État pour l'instruction du dossier, dont le montant dépend de la procédure et de l'ampleur du projet. Les prestations des mandataires spécialisés — ingénieur civil, thermicien, géomètre — lorsque le projet les requiert. Et selon les cas, des frais de géomètre ou de relevé cadastral. Ces postes vous sont annoncés dès le devis.

Au forfait pour les prestations bien délimitées — faisabilité, relevé, dossier d'autorisation — ce qui vous donne un montant connu à l'avance. Pour les missions complètes incluant la réalisation, sur la base du règlement SIA 102 ou au temps passé, selon ce qui est le plus favorable au projet. Le mode de facturation est défini avec vous avant le début de la mission.

Non. Le premier échange, par téléphone ou sur site, est gratuit et sans engagement. Il sert à déterminer si une autorisation est nécessaire, laquelle, et à vous donner un ordre de grandeur de délai et de budget.

Cela n'est pas arrivé sur mes dossiers à ce jour. Un refus sec est rare : l'instruction produit généralement des préavis qui orientent vers une adaptation du projet plutôt que vers un rejet. C'est précisément le travail de constitution en amont — vérification des droits à bâtir, du gabarit, des contraintes de zone — qui permet de ne pas déposer un dossier voué à l'échec.

Mon activité est centrée sur le canton de Genève, dont je connais les procédures et les services. J'étudie les projets vaudois au cas par cas.

Oui, c'est une part importante de mon activité : dossiers d'autorisation, relevés et mises à jour de plans, dossiers de mise en vente, études de faisabilité avant acquisition. Je travaille en structure légère, ce qui permet des délais courts sur les dossiers récurrents.

Oui, en mission complète ou en mission séparée après l'obtention de l'autorisation. Pour les chantiers dont la direction des travaux est soumise à autorisation, la mission est assurée en collaboration avec un mandataire inscrit au tableau MPQ.

Sous deux jours ouvrables, généralement plus vite. Pour un besoin urgent, appelez-moi directement.